जीएसटी टैक्स, जिसे आजादी के बाद देश का सबसे बड़ा कर सुधार माना जाता है। 1 जुलाई 2017 को वस्तुओं और सेवाओं की आपूर्ति पर देय करों के संबंध में एक भारी क्रांति यानि जीएसटी की शुरुआत की गई है। इसी तरह, अन्य क्षेत्रों में भी व्यापक और मल्टीस्टेज टैक्स प्रणाली ने रियल एस्टेट क्षेत्र को काफी हद तक प्रभावित किया है। तो आज हम बात करते है, कि रियल एस्टेट और निर्माणाधीन संपत्तियों पर जीएसटी व जीएसटी की गणना कैसे की जाए?
रियल एस्टेट सबसे तेजी से बढ़ने वाला उद्योग है, जो शहरीकरण की ओर अग्रसर है। यह भारतीय अर्थव्यवस्था में लगभग 6-8% जीडीपी (सकल घरेलू उत्पाद) का योगदान देता है। इसलिए उद्योग के मूल्य को जानते हुए, भारत सरकार लगातार इस क्षेत्र को बढ़ावा दे रही है। और रियल एस्टेट और निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए जीएसटी नियम में परिवर्तन किया है।
रियल एस्टेट पर जीएसटी का प्रभाव
मार्च 2019 से रियल एस्टेट और निर्माणाधीन संपत्तियों पर जीएसटी दर को कम दिया गया था। इसलिए वर्तमान नियमों के अनुसार, अब जीएसटी केवल तभी लगाया जाता है जब आप इसके निर्माण के चरण के दौरान संपत्ति बुक करते हैं। एक बार जब निर्माण रूप भवन के मालिक को अपना रजिस्ट्री पूर्णता प्रमाणपत्र मिल जाता है, तो सरकार को किसी प्रकार की जीएसटी लगाने का अधिकार नहीं होता है। जीएसटी लागू करने के उद्देश्य से सरकार द्वारा निर्माणाधीन संपत्तियों को दो श्रेणियों में वर्गीकृत किया गया है:-
- नियमित आवास
- किफायती आवास
- नियमित आवास :-एक निर्माणाधीन संपत्ति के लिए जीएसटी की दर 18 प्रतिशत रखी गयी है, लेकिन इसमें शामिल भूमि की लागत के लिए एक तिहाई की दर से संपत्ति के सकल मूल्य पर अनुमति दी जाती है। इसलिए, संपत्ति के पूरे मूल्य पर, जीएसटी केवल 18 प्रतिशत की संपत्ति के मूल्य के दो-तिहाई पर लगाया जाता है, जो लागू दर को 12 प्रतिशत बनाता है।
- किफायती आवास :-जीएसटी संपत्ति का सकल मूल्य है जो कि पूरक अधिकारियों पर 5 प्रतिशत जीएसटी लगाया जाता है जो की किफायती आवास खंड के अंतर्गत आते हैं।
रियल एस्टेट पर दर परिवर्तन के बाद जीएसटी टैक्स
24 फरवरी 2019 को आयोजित 33 वीं जीएसटी परिषद की बैठक में रियल एस्टेट और निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए जीएसटी दरों में कुछ परिवर्तन किये गए जिनको 1 अप्रैल 2019 से लागू किया गया। इस बैठक के अंतर्गत निम्नलिखित परिवर्तन किये गए-
- किफायती आवास श्रेणी के अंतर्गत आने वाले घरों के लिए, दर 8 प्रतिशत से घटाकर 1 प्रतिशत तक हो गयी।
- नियमित आवास संपत्तियों के लिए दर 12 प्रतिशत से घटाकर 5 प्रतिशत कर दी गयी।
किफायती आवास
- महानगरीय क्षेत्रों में किफायती आवास या आवासीय संपत्ति का कुल क्षेत्र 60 वर्ग मीटर से अधिक नहीं हो सकता है।
- गैर-महानगरीय शहरों और कस्बों में आवासीय संपत्ति का कुल क्षेत्र 90 वर्ग मीटर से अधिक नहीं हो सकता है।
- महानगरीय या गैर-महानगरीय क्षेत्रों में संपत्ति का कुल मूल्य 45 लाख रुपये से अधिक नहीं हो सकता है।
भारत में इन बिंदु के आधार पर महानगरीय क्षेत्रों में दिल्ली एनसीआर (दिल्ली, नोएडा, गुड़गांव, फरीदाबाद, गाजियाबाद और ग्रेटर नोएडा तक), कोलकाता, चेन्नई, हैदराबाद, बेंगलुरु और मुंबई (संपूर्ण मुंबई महानगरीय क्षेत्र) शामिल हैं।
जीएसटी दर परिवर्तन से लाभ
जीएसटी परिषद द्वारा जीएसटी की दरों में कमी 1 अप्रैल 2019 से हो चुकी है, जिससे निम्नलिखित लाभ मिले-
- बिल्डरों से अधिक अनुपालन के लिए सरल कर (टैक्स) की संरचना।
- किफायती आवास खंड में आवासीय संपत्तियों पर जीएसटी दर में 1% की कमी के कारण खरीदार के लिए संपत्ति की उचित कीमत।
- प्रॉपर्टी खरीदारों को इनपुट क्रेडिट सिस्टम का लाभ नहीं मिलने की समस्या को खत्म किया गया। इसलिए, खरीदारों का हित सुरक्षित हो जाता है।
- आवासीय संपत्तियों का बेहतर मूल्य निर्धारण क्योंकि अप्रयुक्त इनपुट क्रेडिट सिस्टम (ITC) को परियोजना लागत में जोड़ा जाने की समस्या समाप्त हो गई है।
निर्माण सामग्री के लिए जीएसटी दरें
रियल एस्टेट में जीएसटी के लागू होने के दो प्रमुख पहलू हैं।
- माल पर जीएसटी, विभिन्न निर्माण सामग्री पर लागू जीएसटी
- सेवाओं पर जीएसटी, निर्माण करने की सेवा।
ये दोनों अंतिम उपयोगकर्ता (मालिक) के लिए संपत्ति की अंतिम लागत में योगदान करते हैं और विभिन्न चरणों में अलग-अलग दरें लागू होती हैं। लागू कुल जीएसटी की गणना एसजीएसटी (राज्य जीएसटी) और सीजीएसटी (केंद्रीय जीएसटी) को जोड़कर की जाती है, इस प्रकार 18% जीएसटी = 9% एसजीएसटी + 9% सीजीएसटी है। रियल एस्टेट निर्माण सामग्री पर जीएसटी की दर इस प्रकार निम्नलिखित है :
| माल का विवरण | माल पर जीएसटी की दर |
| लोहा ,इस्पात (स्टील) | 18 % |
| सीमेंट | 28 % |
| संगमरमर और ग्रेनाइट | 28 % |
| संगमरमर और ग्रेनाइट के ब्लॉक | 12 % |
| रेत चूना ईंटें और राख ईंटें उड़ाना | 12 % |
| प्राकृतिक रेत, कंकड़, बजरी | 5 % |
| लिफ्ट और एलिवेटर | 28 % |
निर्माण सेवा (कंस्ट्रक्शन सर्विसेज) पर जीएसटी
निर्माण सेवाओं में विभिन्न रियल एस्टेट लेनदेन पर लागू होने वाले कर भी शामिल होते हैं। जिसे रियल एस्टेट में जीएसटी को लागू करने के तरीके के रूप में माना जाता है। रियल एस्टेट क्षेत्र में निर्माण से संबंधित सेवाओं के क्षेत्रों का चयन करने के लिए लागू जीएसटी दरों निम्नलिखित है:-
| निर्माण सेवाओं का विवरण | सेवाओं पर जीएसटी की दर |
| निर्माणाधीन संपत्तियों के तहत क्रेडिट लिंक्ड सब्सिडी योजना के तहत | 8 % |
| निर्माण गुणों के तहत (क्रेडिट लिंक्ड सब्सिडी योजना के तहत उन लोगों को छोड़कर) | 12 % |
| किफायती आवास के लिए कार्य अनुबंधों की कुल आपूर्ति पर | 12 % |
| सरकारी एजेंसियों / स्थानीय सरकारी निकायों को कार्य अनुबंध की समग्र आपूर्ति | 12 % |
| कार्य अनुबंधों की कुल आपूर्ति (सरकारी एजेंसियों / स्थानीय सरकार / किफायती आवास के अलावा अन्य निकाय) | 18 % |
| निर्माण अनुबंध (सरकारी निकायों के अलावा) | 18 % |
जीएसटी निम्नलिखित निर्माण-संबंधित लेनदेन / गतिविधियों पर लागू नहीं है :–
- फ्लैटों में स्थानांतरित करने के लिए तैयार की बिक्री।
- संपत्ति का पुनर्विक्रय।
- जमीन की बिक्री / खरीद।
उपरोक्त सभी मामलों में, बिक्री-खरीद गतिविधि में जीएसटी अधिनियम के अनुसार वस्तुओं या सेवाओं की आपूर्ति शामिल नहीं है, इसलिए इन लेनदेन पर कोई जीएसटी लागू नहीं है।
रियल एस्टेट लेनदेन पर जीएसटी दर
जीएसटी से पहले, सरकार ने भवनों के निर्माण पर एक निर्माण अनुबंध कर लगाया। यह वैट और सेवा कर के बीच एक मध्यम आधार था। जो की किसी इमारत का निर्माण या बेचने के साथ-साथ बिक्री या सेवा के रूप में परिभाषित करना बेहद मुश्किल होता था। अनुबंध कर के अनुसार कह सकते है, की इमारत के निर्माण पर उत्पाद शुल्क लगाया जाता है।
यहां जो सामान बेचा जा रहा है वह इमारतें हैं। और अंतिम उपभोक्ता को बेचा जाता है। इसलिए, वैट लगाया जाता था। इसीलिए सरकार द्वारा जीएसटी को लागू किया गया और इमारत की कुल बिक्री मूल्य के एक हिस्से को तोड़ दिया जीएसटी से क्षेत्र को छिपे हुए करों, काले धन, कई आकलन, ऑडिट और कर प्रक्रियाओं से मुक्त करना जीएसटी का कार्य है। जीएसटी के आने से रियल एस्टेट पर जीएसटी दर ने पूरे दृष्टिकोण को सरल बना दिया। कोई और वैट नहीं। न तो सर्विस टैक्स, न ही कॉन्ट्रैक्ट टैक्स। कोई और शारीरिक हिस्सा (मजदूरी) बन रहा है क्या नहीं।
पूर्ण संपत्ति पर जीएसटी (रेडी-टू-मूव-इन)
जीएसटी के आने से रियल एस्टेट में न तो कोई वैट टैक्स है, और न तो सर्विस टैक्स, न ही कॉन्ट्रैक्ट टैक्स। जीएसटी के आने से रियल एस्टेट में पूर्ण संपत्ति पर रेडी-टू-मूव-इन परिसंपत्तियों का एक बड़ा लाभ है क्योकि उन्हें जीएसटी से छूट दी गई है, परन्तु एक शर्ते परियोजना को पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किया जाए। अगर ऐसा है तो ऐसी संपत्तियों के खरीदारों को केवल करों के रूप में स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता होती है, जिसमें कुल संपत्ति लागत का 7-8 प्रतिशत शामिल होता है। पूरी तरह से निर्मित संपत्ति पर जीएसटी नहीं लगाया जाएगा। जैसा कि संपत्ति का निर्माण पहले से ही किया गया है, तो अपने सामग्री में जीएसटी अदा कर चुके इसलिए दोबारा जीएसटी का भुगतान न करें।
रियल एस्टेट डेवलपर्स के लिए इनपुट टैक्स क्रेडिट
जीएसटी शासन की शुरूआत के बाद, इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) का दावा रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा विभिन्न निर्माण (सीमेंट, ईंट, रेत, श्रम, आदि) के संदर्भ में किया जा सकता है जो भवन निर्माण प्रक्रिया के हिस्से के रूप में आवश्यक हैं। आईटीसी शुरू करने का मुख्य कारण था “कर पर कर” की स्थिति को रोकना है, जिसके तहत प्रत्येक चरण में वसूले गए जीएसटी को पूर्ववर्ती चरण में बरामद जीएसटी से प्राप्त आपूर्ति से हटा दिया जाएगा। रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा किए गए आईटीसी दावों के संबंध में कुछ प्रमुख समस्या वाले क्षेत्रों में शामिल हैं:-
- सामग्री, श्रम आदि के संदर्भ में, कुल जीएसटी देय के एक अनुमान प्रदान करने के लिए प्रत्येक इनपुट लागत का अलग और अच्छी तरह से विश्लेषण किया जाना है।
- एक निर्माण परियोजना के जीवन चक्र पर माल की लागत में परिवर्तन के लिए जिम्मेदार है, जो उस आधार पर इनपुट टैक्स क्रेडिट के लिए लागत और फ़ाइल का सटीक अनुमान प्रदान करने के लिए चुनौतीपूर्ण है।
- वर्तमान में अन्य (गैर-जीएसटी) लागत में वृद्धि को ऑफसेट करने के लिए कोई तंत्र नहीं है, जबकि इनपुट टैक्स क्रेडिट का लाभ केवल जीएसटी भुगतान के लिए लागू है।
रियल एस्टेट के तहत, इनपुट टैक्स क्रेडिट के लिए शर्तें
जीएसटी लागू होने के बाद, जीएसटी अधिनियम के अनुसार, इनपुट टैक्स क्रेडिट (आईटीसी) कुल कर भुगतान के बराबर है, जो कि निम्नलिखित मामलों में रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा दावा किया जा सकता है:-
- जीएसटी में कटौती के प्रमाण के रूप में दावेदार डेबिट नोट / खरीद चालान / कर चालान का उत्पादन कर सकते हैं।
- सामान / सेवाएं (या दोनों) पहले ही दावेदार को मिल चुकी हैं।
- आईटीसी के दावेदार ने व्यक्तिगत उपयोग के लिए प्राप्त वस्तुओं / सेवाओं (या दोनों) का उपयोग नहीं किया है।
- आपूर्तिकर्ता द्वारा सरकार को देय सभी करों का भुगतान किया गया है।
- आईटीसी के दावेदार द्वारा वैध जीएसटी रिटर्न दाखिल किया गया है।
रियल एस्टेट पर जीएसटी का प्रभाव
भारत में आवासीय फ्लैटों की बढ़ेगी मांग और आने वाले वर्षों में रियल एस्टेट के जीडीपी योगदान में उच्च वृद्धि को भी प्रेरित करता है, जीएसटी ने आपके लिए कराधान प्रणाली में निरंतर सुधार के द्वारा भारत में एक फ्लैट या सस्ती आवास संपत्ति खरीदना आसान बना दिया है। जिससे रियल एस्टेट व्यवसाय पर काफी प्रभाव पड़ता है जो की नीचे निम्नलिखित है :
- अचल संपत्ति के लिए कराधान स्लैब 18% है। जिसमें 9% एसजीएसटी (राज्य माल और सेवा कर) और 9% सीजीएसटी (केंद्रीय माल और सेवा कर) शामिल हैं। लेकिन आपको बस 2/3 टैक्स का भुगतान करना होता है। क्योंकि भूमि मूल्य के रूप में 1/3 राशि की कटौती की गयी है। इस प्रकार आपको उस भूमि कर का भुगतान करने से छूट मिलती है। जो आपको 12% जीएसटी का भुगतान करने के लिए बाध्य करता है।
- जीएसटी कर संपत्तियों को स्थानांतरित करने के लिए तैयार नहीं होगा और जब संपत्ति के लिए पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किया जाता है।
- यदि आपने क्रेडिट-लिंक्ड सब्सिडी योजना के तहत एक निर्माणाधीन संपत्ति खरीदी है, तो 8% का कर लगाया जाता है।
- निर्माणाधीन संपत्ति पर, GST देय 12% होता है।
- भूमि बिक्री और खरीद के मामले में, जीएसटी लागू नहीं है।
- संपत्ति कर और स्टांप शुल्क जीएसटी की सीमाओं में नहीं आते हैं।
